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Logements, une étude de plus ?

La Cellule Koniambo et une quinzaine d’acteurs privés ont lancé, en août 2015, une étude sur les besoins immobiliers de la région VKP, menée par un prestataire de services...
Dans le prolongement de Samanéa, la première tranche du lotissement « La grande vallée » proposera quarante lots en 2016.
La Cellule Koniambo et une quinzaine d’acteurs privés ont lancé, en août 2015, une étude sur les besoins immobiliers de la région VKP, menée par un prestataire de services externe. Ses résultats seront présentés en novembre.

Si tous les acteurs de l’immobilier s’accordent à dire qu’il faut construire dans le Nord, la nature des constructions à lancer reste incertaine. Notamment pour les investisseurs s’appuyant sur la loi de défiscalisation, prudents par nature. « On constate des divergences dans l’analyse des besoins immobiliers sur VKP, explique Yves Dorner, président du cabinet d’ingénierie financière et fiscale I2F1. Il faut distinguer les attentes des résidents de la région dont un certain nombre travaille directement ou indirectement pour Koniambo Nickel, celles des salariés à plus faibles revenus qui peuvent prétendre à des logements intermédiaires, celles des cadres et des expatriés qui ont besoin de villas meublées et celles des personnes recherchant des loyers très bas car elles vivent sur la côte Est où elles possèdent déjà un domicile. Il nous apparaît donc nécessaire de mieux qualifier la demande et de segmenter le marché. »
Car, malgré la mise en place de cellules publiques d’accompagnement, de commissions et de services provinciaux, malgré les nombreuses réunions de ces instances, dix-sept ans après les accords de Nouméa et de Bercy qui consacraient en 1998 le rééquilibrage économique autour de « l’usine du Nord », cette demande n’est toujours pas précisément établie. Par conséquent, il y a plusieurs mois, I2F a proposé à la province Nord, ainsi qu’à des acteurs privés concernés par le sujet, le lancement d’une étude de marché. L’idée a finalement vaincu les inerties, sous les effets conjugués du peu de visibilité du marché immobilier, des aléas de Koniambo Nickel SAS et de la difficulté des pouvoirs publics, réunis au sein du Comité logement en 2014, à faire progresser le dossier. « Ce comité ne décide pas, ses réunions pour l’instant n’ont pas permis d’avancer. C’est plus une structure d’information que de décision. Il pourra avoir une utilité quand nous aurons l’enquête », tranche le premier vice-président de la province, Yannick Slamet.

Ouvrir le dialogue

Financée à 50 % par la province Nord et à 50 % par des acteurs privés et parapublics2 pour un montant de 2,7 millions XPF, cette étude est très attendue. « Elle définira la typologie des besoins en logements, leurs fourchette de prix, la demande exprimée et la demande solvable, précise Yves Dorner. Ces informations nous aideront à mieux cerner les perspectives et à préciser, pour chaque acteur, sa lettre de commande. » Ses résultats seront rendus publics. « Elle pourrait contribuer à la création d’un observatoire du logement sur VKP, poursuit le président d’I2F. Le prestataire de services transfèrera les outils de gestion mis en place à la Cellule Koniambo, qui assurera ainsi un suivi du secteur et mesurera l’évolution du marché. »

Rétablir la confiance

« Sur VKP, nous avons vendu une douzaine de logements environ à nos investisseurs, mais cela n’a pas été simple, en raison de l’inquiétude politique et économique et de l’étroitesse du marché, explique Yves Dorner. C’est clairement l’avantage fiscal offert par le dispositif de défiscalisation locale qui a permis de convaincre les acquéreurs. Le retrait des expatriés de KNS a provoqué un stress sur le marché et nos investisseurs ne sont pas prêts actuellement à investir à long terme dans le Nord sans avoir une perspective claire sur l’évolution du marché. Nous comptons sur l’étude de marché et sur le prochain texte de la loi de défiscalisation pour rétablir la confiance. »

Même avis chez les banquiers et chez les constructeurs déjà engagés dans le Nord, comme Construcal, entreprise créée en 2011 qui a bâtit 93 maisons sur Bellevue, les 40 logements F2 et F3 de la résidence Les Hameaux du Récif, 7 lots commerciaux et 13 maisons sur Samanéa. Entre 2011 et 2013, Gaël Dussouchet, son dirigeant, a fait appel à des investisseurs réunionnais, en s’appuyant sur l’ancien3 dispositif de défiscalisation métropolitain. « Ces investisseurs ont financé 40 % des projets de Construcal sur cette période… Depuis 2014, la loi de défiscalisation locale a un peu relancé la machine, mais la situation de KNS a mis un coup d’arrêt. J’espère que l’étude de marché apportera une nouvelle image du Nord aux investisseurs. »

Encore une étude ?

Doit-on se désoler que la réponse de la province Nord, près de deux décennies après les accords de rééquilibrage, soit encore une étude de besoins ? En effet, la dernière, déjà administrée par la Cellule Koniambo, date de 2011. « Cette étude n’était pas probante, elle était même utopique, car elle se fondait sur des déclarations d’intention d’achat de logements, ou de dépôt de dossier auprès des bailleurs sociaux, de la part des personnes interrogées. Des intentions non vérifiées ensuite », commente monsieur Slamet. « Notre démarche aujourd’hui est différente, plus objective. Nous nous appuierons sur des besoins exprimés par les dirigeants des futures structures, hôpital, collège, etc. Nous avons admis l’existence de personnes fortement pénalisées parce qu’elles ne trouvent pas où habiter sur VKP. Nous voulons donc régler le problème du logement », conclut le vice-président de la province Nord.

1. Créé en 2002, ce cabinet d’ingénierie financière et fiscale est intervenu dans le Nord d’abord sur les projets d’hôtels (La Néa, hôtel Tieti, rénovation du Koniambo). Il s’est positionné en 2014 sur la défiscalisation immobilière de logements locatifs, champ ouvert par une loi du pays en décembre 2013. I2F a ainsi participé aux programmes sur Bellevue et sur Samanéa.
2. Notaires, agences ImmoNord et Ellipseïmmo, banques (BCI, SGCB et BNC), Caisse des dépôts, AFD, SIC, FSH, constructeurs (Construcal, Verdi et Tropic), lotisseurs (SODEAN et Les Hauts de Bellevue) et cabinet d’ingénierie financière et fiscale (I2F).
3. Dit « loi Scellier », modifié par la loi « Duflot », du nom de Cécile Duflot, ancienne ministre du logement de François Hollande.

Lire aussi dans ce dossier :

-Logements, le malaise persiste

-Logements en province Nord, l’avis du banquier

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